[부동산 경매 스터디] 부동산 경매 기초 다지기 (1)_준비/목적/목표

 

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#준비

1. 경기흐름과 동향을 살펴보는 통찰력과 감각을 키워야 한다.

2. 부동산시장의 흐름을 파악하는 안목도 길러야 한다.

3. 개발호재 지역에 대한 큰 그림도 그려볼 수 있어야 한다.

 

경제신문을 매일 통독하면서 경제와 부동산 관련 기사를 꼼꼼히 살펴본다.

그리고 적어도 한달에 두 권 이상 다양한 분야의 경제 서적을 읽어본다.

 

부동산 경매의 목적은 '낙찰'이 아니라 '수익'에 있다.

부동산 경매는 실전이다. 연습경기란 없다.

 

발품을 팔아 매물을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

- 부동산 시세를 최대한 정확히 파악해야 한다.

- 현장답사 시에는 젊은 분들보다 상대적으로 시간적으로나 심적으로좀 더 여유가 있는

나이 지긋하신 분들이 질문에 친절하게 대답해주는 경우가 많다.

 

투자자에게 중요한 가격은 '파는 가격' 또는 '팔리는 가격'이다.

시장에서 '팔리는 가격'보다 충분히 낮은 가격으로 입찰하는 것이 부동산 경매의 기본 중 기본이다.

 

부동산경매는 철저히 안전한 투자여야 한다.

 

 

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#부동산경매 목적 #목표

부동산 경매를 하려는 목적

- 자신의 투자 목적을 확실히 하고, 투자 대상을 구체적으로 정한다.

 

나의 투자 목적 : 임대수익

- 투자금 1억 미만의 경우 다세대주택이나 주거용 오피스텔 구입이 가능하다. 대출비중은 50~70%가 적당하다

소액투자용 임대수익 물건은 대출금을 높일수록 임대수익률이 상승하므로 어느 정도 공격적인 대출을 받아도 괜찮다.

 

- 투자금 1억 이상의 경우 아파트를 구입할 수 있다. 아파트를 선호하지 않거나 투자금에 보다 여유가 있다면 단독주택도 구입이 가능하다. 대출 비중은 30~50%가 적당하다. 지금까지 부동산을 취득한 적이 없다면 '생애최초 주택자금대출'을 검토해보면 좋다.

 

부동산을 취득할 때는 취득세, 보유할 때는 재산세와 종합부동산세, 팔때는 양도소득세를 납부해야 한다.

취득세는 부동산의 종류, 취득원인, 면적과 금액에 따라 1.1%부터 13.4%까지 부과된다.

 

양도소득세는 최고 세율이 45%이고, 취득세는 13.4%라 취득세를 가볍게 본다면 큰 오산이다.

양도소득세는 매도가격과 매수가격 간의 차이인 양도소득에 대해서만 부과하는 반면,

취득세는 '취득금액 전액'에 대해 적용되기 때문에 자칫하면 어마어마한 추가 세금을 취득 시점에 납부해야 할 수 있다.

 

 

발생하는 법무비용, 명도비용, 이자비용 등 미리 준비해둬야 한다.

잔금 외에 들어가는 법무비용은 대게 1억 원 미만의 물건은 취득세 및 공과금이 낙찰가의 2~6% 선이고,

1억 원 이상은 물건의 2~5% 선이다.

 

낙찰은 부동산경매의 끝이 아니라 시작이다.

수익률이 같다면 최대한 위험이 작은 자산에 투자해야 한다.

 

(부동산 경매에 대한 내용을 혼자 공부하고 스스로 정리해놓은 요약본입니다.)