[부동산 경매 스터디] 부동산 경매 기초 다지기 (2)_대출/유찰/낙찰가

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[부동산 경매 스터디 시리즈] 부동산 경매 기초 다지기 (1)

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#대출

대출금리와 투자하려는 부동산의 수익률을 꼼꼼히 따져보고

대출금리보다 수익률이 높다면 대출을 받아 투자하는 것도 검토해본다. (대출금리<수익률)

은행은 여러 가지 담보대출 중에서도 주택을 담보로 한 대출을 가장 선호하는 편이다.

 

우리 주위에서 흔히 볼 수 있는 가장 어리석은 행동은 대출이라면 무조건 손사래를 치며

부동산은 전액 자기 자본으로 구입하면서 자동차는 할부로 구입하는 것이다.

 

금리가 오르면 대출을 받기가 어렵고, 금리가 낮아지면 보다 쉽게 대출을 받을 수 있는 시기

소득증빙이 되지 않거나 신용대출이든 담보대출이든 기존의 대출액이 많은 사람은 대출을 받기가 이전보다 어려워진다.

그러므로 이제는 기존에 보유 주택이 있는지 여부와 대출이 있는지 여부에 따라 이후 투자 전략을 완전히 다르게 세워야 한다.

 

 

#유찰

유찰이 되면 약 한 달 후에 기준 가격에서 20%(일부 법원에서는 30%) 낮아진 가격으로 2차 매각이 진행된다.

유찰이 계속되면 가격이 낮아지기 때문에 해당 물건을 구입하려는 사람이 반드시 나타난다.

50만 원 짜리 명품 스웨터를 5천원에 판다면 디자인이 자신의 취향이 아니어도 누구나 혹하게 되는 것과 마찬가지다.

 

입찰을 하면서 입찰보증금을 넣지 않은 경우 그 입찰은 무효가 되고, 이때는 두번째로 높은 가격을 적어낸 사람이 최고가 매수신고인이 된다.

법원에서 정한 날짜(낙찰일로부터 대략 1개월 안팎)까지 낙찰가에서 보증금을 제외한 나머지 잔금을 납부하면 새로운 소유자가 된다.

 

부동산 경기가 좋지 않은 시기가 부동산 경매에 뛰어들어야 할 최적기이다.

경매법원 분위기 또한 불과 1년 만에 크게 한산해졌다.

이것이 의미하는 바가 무엇인지는 스스로 고민해보면 쉽게 결론을 도출할 수 있을 것이다.

 

 

#낙찰 가격

중요한 것은 투자에 나서기 좋은 시기뿐만 아니라 사람들의 관심이 적어 경쟁률이 낮은 부동산 중 우량 물건을 찾는 것이다.

 

부동산경매의 핵심은 시장가격을 정확하게 파악해

예상 가격보다 충분히 낮은 가격, 만족할 만한 수익률을 거둘 수 있을 가격으로 매수하는 데 있다. 

첫째, 내가 조사한 시세가 정확한가?

둘째, 내가 원하는 가격에 낙찰받을 수 있는가?

 

투자 목적으로 부동산을 알아볼 떄는 시세나 구입할 수 있는 가격이 아니라

반드시 '팔 수 있는 가격', '팔리는 가격'을 확인해야 한다.

 

 

원하는 물건을 팔리는 가격으로 낙찰받기 위해서는 어떤 물건이 시세와 낙찰가의 차이가 클지, 작을지를 파악해야 한다.

많은 사람이 선호할 만한 부동산은 시세와 낙찰가의 차이가 작다 = 그만큼 싸게 살 수 없는 물건

 

현재는 별로 관심을 끌지 않는 부동산 중에서 자신의 상황과 기준에 맞춰

수익성이 좋은 물건을 선별해 투자하는 것이 가장 확실한 부동산 투자 방법이다.

= 구입 후 가격 상승 여부에 연연하지 않을 수 있는 부동산에 투자하라는 의미다.

 

 

#마인드

부동산 경매를 하면서 반드시 명심해야 할 첫 번째는 '대박을 꿈꾸지 않는다'

 

#경매물건 조사

월세가 잘 나오는지, 임대는 잘 되는지를 우선적으로 알아본다.

+건물 하자, 주변 여건, 채광, 교통도 살펴봐야 한다.

가장 중요한 것은 임대료와 공실률 조사다. 

공실률 : 상가나 건물 등이 얼마만큼 비어 있었는지를 나타내는 비율 = 임대가 잘되는지를 나타내는 지표

 

투자 수익률은 연간 수익을 총투자금으로 나눈 것

= 수익률에 만족한다면 그 부동산은 적극적으로 매수해도 된다. 

 

초보일 때도, 고수일 때도, 내가 제대로 투자를 한 것인가?를 확인하는

가장 좋은 방법은 투자 후에 걱정을 하느냐, 그렇지 않느냐를 냉정하게 살펴보는 것.

 

(부동산 경매에 대한 내용을 혼자 공부하고 스스로 정리해놓은 요약본입니다.)