[부동산 경매 스터디] 권리분석 마스터 (1)_물권/채권/매각물건명세서

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#권리분석

1) 권리분석의 출발은 부동산 등기사항전부증명서다.

2) 권리분석의 마무리는 매각물건명세서이다.

3) 말소기준권리만 확실히 이해해두면 대부분의 경매물건은 손쉽게 권리분석을 할 수 있다.

 

가장 중요한 것은 '대부분의 물건은 권리분석보다 매물 조사와 현장답사가 훨씬 중요하다.'

 

권리분석 : 투자자가 투자 대상의 소유권을 취득하는 데 문제가 되는 부분들은 없는지를 살펴보는 일련의 과정

권리분석의 핵심은 '소멸과 인수'이다.

 

취득하기 좋은 부동산은 모든 권리가 깨끗이 소멸되어 인수할 권리가 없는 것이다.

부동산경매는 등기사항전부증명서를 깨끗하게 세탁하는 유일한 방법이다.

매각을 통해 모든 권리가 소멸(말소)되는 물건은 안전한 물건이다.

 

물권 : 특정한 물건(부동산)을 직접 지배하고 사용하면서 이를 통해 수익을 얻을 수 있는 권리

- 처음부터 해당 부동산 자체에 설정된 권리

- 같은 날에 등기되었다고 하더라도 등기사항전부증명서에 기재된 순위번호와 접수번호를 따져 앞선 순서대로 배당

- 저당권, 근저당권, 담보가등기, 전세권 등

 

채권 : 채무자에게 일정한 금액이나 행위를 요구할 수 있는 권리

- 부동산이 아닌 사람에게 발생하는 권리

- 똑같은 순서로 금액에 따라 평등하게 배당

- 압류, 가압류, 가처분, 임차권 등

 

등기사항전부증명서에서 빨간 줄이 그어져 있는 사항들을 제외하고 접수일자, 권리의 종류, 권리자, 채권금액에 따라 날짜 순서대로 쭉 정리하면 된다.

날짜가 같을 때는 등기사항전부증명서의 '순위번호' 또는 '접수번호'를 따져 선후를 정한다.

등기된 권리는 우선은 날짜순으로, 날짜가 같다면 순위번호나 접수번호에 따라 그 순서를 정하면 된다.

 

매각물건명세서 : 등기되지 않는 권리에 대한 내용

- 부동산 경매를 할 때 꼭 확인하고 넘어가야 하는 매우 중요한 장표