[부동산 경매 스터디] 알짜 매물 살펴보기 (1)_대출/경매물건정보/등기부등본

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[부동산 경매 스터디 시리즈] 부동산 경매 기초 다지기 (1)_준비/목적/목표

[부동산 경매 스터디 시리즈] 부동산 경매 기초 다지기 (2)_대출/유찰/낙찰가

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투자 목적이 무엇인지를 분명히 한다.

- 투자를 할 때는 실현 가능한 목표를 꼭 하나라도 정해놓고 하나씩 이뤄나가는 것이 좋다.

- 가장 먼저 투자하려는 분명한 이유와 이를 통해 얻을 수 있는 기대효과를 생각해 보고 확실한 투자 목표를 정해야 한다.

- 매물 파악보다 내 주제 파악이 먼저다.

 

#대출

수도권 소재에 권리상의 문제가 없는 일반적인 경매물건이라면 대출금을 낙찰가의 70% 선으로 예상하고 입찰에 참여해야 한다.

경락잔금대출은 똑같은 은행이라고 해도 A지점에서는 경락잔금대출과 부동산담보대출을 똑같이 취급하여 낙찰가의 60%만 대출이 가능한데, B지점에서는 낙찰가의 70%까지도 대출이 가능하다.

 

낙찰가의 30% 이상은 자기 자본으로 마련해둬야 한다.

비수도권 지역에 있는 낙찰가 5천만 원 이하의 주거용 부동산들은 대출이 전혀 나오지 않은 경우도 있으니 주의해야 한다.

 

대출이자를 버리는 비용이 아니라 투자를 돕는 적금이라고 생각하면 길게, 멀리 볼 때 분명 긍정적이다.

이자는 앞으로 많은 열매를 맺을 과실나무를 사기 위해 지출하는 비용이라고 보면 된다.

 

 

 

경매물건

- 대법원 경매 정보 사이트 (www.courtactuin.go.kr)

- 지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 태인경매 등

 

공매물건

- 온비드 (www.onbid.co.kr)

세금 체납으로 인한 강제 매각 절차로, 법원이 아닌 지자체나 세무서가 자산고나리공사에 의뢰해 진행된다.

경매에 비해 명도 과정에서 조금 더 어려움을 겪을 수는 있지만 낙찰가가 경매보다 낮은 경우가 많기 때문에 부동산 투자자라면 공매에도 관심을 기울이는 것이 좋다. 공매는 전자입찰 방식이기 때문에 온비드 사이트에서 입찰까지도 한 번에 진행할 수 있다.

 

#매물

매물 검색 단계에서 대부분의 초보자가 겪는 시행착오는 유찰 횟수가 많은 물건과 저가의 물건에 혹하게 된다는 점.

같은 종류의 부동산인데도 유독 어떤 매물 하나만 계속 유찰이 된다거나 입찰 최저가가 굉장히 낮다면 문제가 있는 매물은 아닌지 의심부터 해야 한다. 또는 입찰 최저가가 시세와 큰 차이가 없어 여러 번 유출되는 것일 수도 있다.

 

경매시장에서 좋은 물건이란 대부분 [적게 유찰된 물건 중 감정가격이 시세보다 낮은 물건]이다.

좋은 물건을 찾을 때는 유찰 횟수가 적더라도 실제 시세와 예상 낙찰가 간의 차이가 큰 물건을 찾아야 한다.

이 차이가 크면 클수록 높은 수익을 가져다준다. 이것이 부동산 경매의 핵심이다.

 

투자에서 명심해야 할 점은 매수인과 매도인 상관없이 정보력에 앞서는 사람이 언제나 유리한 위치를 점한다는 것.

입찰 전에 비슷한 매물들의 낙찰 사례를 꼼꼼히 살펴보고 자신이 생각하는 입찰가격이 가능성이 있을지 따져본 후 승산이 있다고 판단되면 과감하게 입찰해야 한다.

부동산 경매에서 성공 투자를 위한 가장 중요한 원칙은 '싸게 구입하는 것'

 

 

 

#정보력 앞서기

부동산 시장의 큰 흐름을 파악하고 투자의 기본기를 다지고 투자 원칙을 세우는 것이 성공하는 투자를 위해 가장 먼저 할 일이다.

하루 30분씩만 인터넷상에서 경제 관련 기사들을 살펴본다.

부동산 관련 기사는 가급적 모두 읽고, 금융, 주식, 재테크 관련 기사들도 관심을 갖자.

 

주거용 부동산의 경우 국토교통부 실거래가 사이트 (rt.molit.go.kr)에서 매매가격과 전/월세 거래 내역까지 확인할 수 있다.

주거용 부동산은 '피터팬의 방 구하기'나 '발품'같은 대표적인 부동산 직거래 카페를 통하면 임대료, 주변 환경 등에 대한 정보를 얻을 수 있다. 이런 사이트들에는 시세 정보뿐만 아니라 사진 또는 동영상도 함께 업로드되기 때문에 운이 좋다면 입찰을 고려하는 부동산의 내부 사진까지 볼 수 있다.

 

시세 파악이 쉽고 가격이 투명하게 공개된 부동산일수록 그만큼 낙찰가도 높게 형성된다.

반면 가격 조사가 어렵고 힘들수록 낙찰가와 시세와의 차이는 크게 벌어진다.

 

구입 시점의 매물가격이 최근 낙찰 사례보다 높았다는 것은?

1) 적어도 이 부동산에 대해서는 급 매물을 찾기보다 경매를 통한 낙찰이 유리하다

2) 최근 2~3년 사이에 이 지역의 부동산 가격이 상당히 상승했다는 것

 

시장가격이 하락하는 시기에는 매매가격은 장기간 완만하게 하락하지만 경매시장은 단기간에 급격하게 하락하는 양상을 자주 보인다.

2023년은 부동산경매를 공부하고 투자를 검토하기에 굉장히 유리한 시기다.

 

 

토지이음 (www.eum.go.kr)

- 용도지역, 용도지구, 토지거래허가, 건폐율과 용적률, 층수-높이 제한, 건축선, 도로 조건, 도시계획, 공시지가, 토지이력 및 특성, 건축물 정보 같은 내용이 자세하게 담겨 있다.

 

서울부동산정보광장 (land.seoul.go.kr)

- 주소만 입력하면 해당 부동산에 대한 종합적인 정보를 살펴볼 수 있다.

- 이 사이트에서 제공되는 정보는 양도소득세 신고를 위해 실제 신고된 가격을 바탕으로 한 것이기 때문에 신뢰도가 매우 높다.

- 서울시에서 진행한 또는 예정된 분양 정보를 확인할 수 있다. 투자를 생각하고 있는 분야의 부동산에 대한 분양 정보를 자주 체크하는 것, 그리고 미분양된 부동산 중에 옥석을 가리는 것 모두 현명한 투자를 위한 기본 미션이다.

 

클린업시스템 (cleanup.seoul.go.kr)

- 각종 정비사업에 대한 진행 내용과 각 사업장에 대한 정보뿐 아니라 정비사업에 대해 공부할 수 있는 내용들도 다양하게 제공하고 있으니 재개발-재건축 같은 정비사업에 관심이 있다면 방문.

 

 

건축물대장

- 해당 부동산이 토지이면 토지대장, 건물이면 건축물대장을 발급받아야 한다.

- 건축물대장에는 주소, 건물명칭, 층, 구조, 용도, 전체 구조, 면적, 소유자 내역 등에 대한 내용이 기재되어 있다.

 

등기사항전부증명서

부동산의 사실관계에 대한 설명은 물론 소유자가 해당 부동산에 대해 주장할 수 있는 다양한 권리사항에 대해서 자세하게 설명되어 있다.

표제부, 갑구, 을구 이렇게 세 부분으로 구분되어 있다.

표제부 : 부동산의 주소, 등기일자, 명칭, 건물에 대한 내역, 면적, 대지권 등의 사실관례에 대한 설명이 기재

갑구 : 소유권에 관한 사항

- 빨간 줄과 함께 말소된 등기는 권리분석 때 신경 쓰지 않아도 된다.

- 강제경매 개시결정 등기는 소유자가 은행과 민사적인 채권-채무관계에 대해 이행이 되지 않아 법원의 판결문을 통해 경매가 시작된 것

을구 : 소유권 이외의 권리에 관한 사항

 

 

전용면적

- 해당 부동산의 점유자가 독점하여 사용하는 부분, 실면적(실평)이라고도 한다.

- 일반적으로 전용면적에 1.25~1.35를 곱하면 분양면적을 구할 수 있다.

 

공용면적

- 엘리베이터, 계단, 복도, 주차장 등 전 세대가 공동으로 사용하는 면적

 

경매에 나온 부동산의 면적은 모두 전용 면적을 기준으로 한다.

전용면적과 공용면적의 단위는 '평형'이 아니라 '평'이다. 

 

근저당권

- 실제 채무액(대출액)과 등기사항전부증명서에 기록된 채권채고액은 다르다.

- 빌려주는 시점에 이후 받을 돈을 확정하는 것이 아니라 받는 시점의 원금과 예상되는 이자를 합해 채권최고액의 한도 내에서 돈을 돌려받을 수 있도록 하는 것이다.

- 보통 제1금융권에서는 대출액*120%, 제2금융권에서는 대출액*130%를 채권최고액으로 설정한다.

 

(부동산 경매에 대한 내용을 혼자 공부하고 스스로 정리해 놓은 요약본입니다.)