[부동산 경매 스터디] 알짜 매물 살펴보기 (2)_토지소유권/대지권/면적/현장답사

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#투자

많은 사람들이 '가치'와 '가격'을 혼동한다.

'가치'는 그 부동산이 갖고 있는 본질적인 유용성이다.

'가격'은 그 부동산이 시장에서 거래되는 시세를 말한다.

부동산의 가격은 그 가치를 반영한다.

 

가치와 가격의 차이가 큰 부동산이 투자하기 좋은 부동산이다.

아무리 가치있는 부동산이라 해도 가격이 그 가치를 충분히 반영하고 있다면 좋은 투자 상품이 될 수 없다.

좋은 투자는 투자금액에 비해 높은 가치를 갖는 재화에 투자하는 것.

 

우리의 투자는 '확실한 투자', '최대한 위험을 낮춘 투자'여야 한다.

가격 측면에서 미래가치(주관적 평가 요인)는 가급적 배제하거나 줄이고 현재가치를 최대한 많이 반영해 의사결정을 하는 것이 좋다.

 

투자에 있어 가장 경계해야 할 것이 바로 대책 없는 '자만심'이다.

투자의 세계에서 늘 대박을 치는 투자자, 승률 100%를 자랑하는 투자자는 없다.

투자에서는 아무것도 몰라 제3자에게 휘둘리는 것보다 자만으로 인해 실패하는 경우가 더 많다.

 

 

#토지소유권과 대지권

토지소유권 : 단독 건물일 때, 즉 토지소유자도 한 명, 건물소유자도 한 명인 건물

예) 단독주택, 단독빌딩, 다가구주택 등

 

대지권 : 정해진 전체 토지를 개별 세대별로 나누어 갖는 권리

예) 집합건물 (아파트, 근린상가, 오피스텔 등)

 

단독건물의 토지소유권은 건물과 분리될 수 있지만, 대지권은 일단 건물소유권과 합쳐지면 절대 분리되지 않는다.

단독건물은 토지소유권을 갖고, 집합건물은 대지에 대한 권리, 즉 대지권을 갖는다.

 

대지권의 크기가 삶의 질이나 부동산 가격에 직접적인 영향을 미치지는 않는다.

그러나 이 부동산이 다른 형태로 바뀔 때, 즉 재개발이나 재건축이 될 때는 그동안 별로 주목받지 못하던 대지권이 갑자기 화려한 조명을 받으며 주인공으로 등장한다.

 

#면적

전용면적 :  해당 부동산에 거주하는 점유자의 전용공간으로 쓰이는 면적을 말한다.

아파트 등의 공동주택에서는 여러 사람이 함께 쓰는 공용 면적을 제외하고 방, 거실, 주방, 화장실 등을 포함한 바닥 면적을 전용면적이라고 한다.

분양면적 : 공동주택의 전용면적과 공용면적을 합친 면적을 말한다.

 

전용률은 전용면적을 분양면적으로 나눠 계산한다. 전용률이 100%에 가까울수록 전용면적의 비중이 큰 것이다.

전용면적이나 분양면적이 아닌 대지권을 기준으로 시세를 평가하는 부동산도 있다.

 

#현장답사

경매에 나온 물건이라면 하나의 매물에 너무 과하게 공을 들이는 것은 바람직하지 않다.

자꾸 보면 볼수록 정이 들고, 정이 들면 객관적이고 냉정한 입찰가 산정이 어려워진다.

 

한 번 조사할 때 확실히 하고 낙찰에 실패했을 경우를 대비해 다음 물건의 조사를 위한 체력과 정신력을 비축해두어야 한다.

현장에 갈 때 가능하면 두 개 이상의 비슷한 물건들을 함께 살펴보는 것이 좋다.

 

현장답사 시 주의 깊게 살펴볼 것

주택 : 교통, 교육 여건, 편의시설, 도심으로의 접근성

상가 : 유동인구와 상권

현장에서는 순차적으로 항목을 하나씩 채워나가고 떠나기 전에 최종적으로 다시 한번 검토하는 시간을 가져야 한다.

체크리스트에 기록해둔 사항만 빠뜨리지 않고 조사해도 흠잡을 데 없는 현장답사가 될 것이다.

 

부동산 임대수익을 조사할 때

[잘못된 예시] 보증금 2천만원에 월세 60만원이면 되겠다.

[올바른 예시] 시세아 보증금 2천만원에 월세 60만원인데 지금 월세 매물이 6개나 나와 있고, 이 중 두 개는 나온 지 두 달이 넘게 임대가 되지 않고 있는 물건들이니.. 내가 이 물건을 낙찰받아 빠른 시일 내 임대를 하려면 2천만원에 50만 원이나, 1천만원에 60만원 정도로 임대를 해야 겠구나.

 

현장답사를 다녀온 후에 해당 물건에 대해 확신이 생겼다면 사전조사와 현장조사가 충분히 이뤄진 것이니 얼마든지 입찰해도 좋다.

성공하는 투자를 위한 첫걸음은 자신의 결정에 대한 확신이다.

 

투자하려는 매물의 소재지가 부동산에 대해 잘 모르는 상태라면 감정평가서를 꼭 정독해보는 것이 좋다.

낙찰가율 : 감정가에 비해 낙찰가가 높은지, 낮은지를 보여주는 지표

 

부동산 경매는 기본적인 것, 필수적인 것만 공부하고 직접 현장에 나가서 조사하고 알아보는 게 훨씬 더 좋고 효율적이고 바람직하다.

기간은 최소 3개월로 잡고 부동산경매에 관련된 서적들을 몇 권 정독하고, 집중적으로 공부해야 할 내용이 있다면 온-오프라인 강의를 찾아다니며 듣고, 투자 커뮤니티 활동도 열심히 하면서 선배들의 투자 성공 경험담을 잘 새겨들으면 현장에 나갈 정도의 기초 실력은 닦을 수 있다.

 

초보 투자자나 자본이 적은 사람들은 몇천만 원 선의 주거용 부동산을 선호한다.

투자를 결정하기 전에는 반드시 투자 멘토에게 자문을 구해야 한다.