[부동산 경매 스터디] 권리분석 마스터 (2)_말소기준권리/권리분석

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#말소기준권리

부동산 경매는 정해진 기준을 두고 이하 모든 권리를 말소시키는 방식이다.
이를 위한 기준이 말소기준권리다.
말소기준권리는 경매를 통해 부동산이 매각될 때 소멸되는 권리들 중 가장 앞선 권리이다.

말소기준권리가 될 수 있는 자격
1. 저당권(근저당권) 
저당권 : 채무자가 담보로 제공한 물건을 담보제공자가 점유/이용할 수 있도록 하고,

채무가 이행되지 않을 때 그 물건에서 우선적으로 변제받을 수 있도록 한 채권자의 권리
근저당권 : 저당권의 일종으로 채무자와의 계속적인 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도 내에서 담보하는 저당권

 

2. 담보가등기 
가등기 : 부동산 물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 청구권을 보전하려는 경우,

청구권이 정지조건부이거나 장래에 확정될 것에 대비해 본등기의 순서 확보를 위하여 하는 등기
담보가등기 : 채권담보를 목적으로 하는 가등기, 경매를 통해 자신의 채권을 돌려받는 것
보전가등기 : 소유권 이전을 주목적으로 하는 가등기, 소유권 자체를 인수하는 것

 

3. 압류(가압류)
압류 : 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 채무자의 재산 처분이나 권리행사 등을 못 하게 하는 절차
가압류 : 금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래에 강제집행이 불가능하므로 이런 일을 예방하기 위해 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류, 확보하는 보전 절차의 일종

 

 4. 강제경매 기입등기
기입등기 : 새로운 등기 원인(예: 매매에 의한 소유권이전, 토지나 건물의 저당권 설정)이 발생한 경우에 새로운 사항을 등기사항전부증명서에 기재하는 등기
강제경매기입등기 : 경매를 통해 부동산을 매각하는 방법에는 ‘임의경매’와 ‘강제경매’가 있다.
- 임의경매 : 스스로 경매신청권원이 있는 권리들(저당권, 근저당권, 전세권 등)의 신청에 의한 경매 절차
- 강제경매 : 소송에 의한 별도의 판결문을 통한 경매 절차
강제경매기입등기는 강제 경매가 시작되었다는 것을 등기사항전부증명서에 기입하는 것을 뜻함.

 

5. 전세권
전세권 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용하거나 수익을 얻은 후,

계약기간이 종료되어 부동산을 반환할 때 전세금을 돌려받는 권리

 

전세권이 말소기준권리가 되기 위해서는 세 가지의 요건을 충족시켜야 한다.
1. 가장 먼저 등기되어야 하고
2. 부동산 전체에 대해 설정되어야 하고
3. 전세권자가 경매신청 또는 배당요구를 해야 한다.

경매를 통해 모든 권리가 소멸되어 ‘전과기록’이 하나도 남아있지 않은 깨끗한 부동산이 ‘안전한 물건‘이고,

지워지지 않고 남아있는 권리가 하나라도 있으면 ’위험한 물건‘이다.

말소기준권리를 찾는 것은 권리분석의 기본이자 필수다.

 

#권리분석
등기되지 않은 권리에 대한 위험 분석은 매각물건명세서에서 확인해야 한다.
매각물건명세서 : 경매 절차가 진행되는 부동산과 관련해 신고된 내역이나 조심해야 할 부분에 대해 설명해주는 장표

 

- 매각물건명세서에 기재되는 내용 -
1. 부동산의 표시

2. 부동산의 점유자와 권원, 점유기간, 임대료 및 보증금

3. 등기된 부동산에 관한 권리(또는 가처분)로 매각에 의해 소멸되지 않는 권리
4. 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권 개요

5. 기타 비교

 

매각물건명세서는 입찰기일 일주일 전부터 열람이 가능하고, 감정평가서와 현황조사서는 보통 매각물건명세서보다 일찍 열람할 수 있다.
한 번이라도 유찰되었던 물건은 신건의 경매 진행시에 제공된 매각물건명세서가 있기 때문에 입찰 전에 충분히 매물의 위험성을 확인해볼 시간이 있다.
만약 신건이 유찰된 후 변동된 내역이 있는 경우에는 입찰기일 일주일 전에 매각물건명세서를 수정하여 다시 게시하게 된다.
그러므로, 실제 입찰일 당일에 입찰법정에서 다시 한번 매각물건명세서를 살펴보는 것이 좋다.

매각이 진행된 후 부동산 가치에 심각한 변동이 생겼을 때는 매각 절차를 불허가하고 진행하지 않는다.