[부동산 경매 스터디] 권리분석 마스터 (3)_주택임대차보호법/우선변제권/선순위임차인

관련 시리즈 보러 가기

[부동산 경매 스터디 시리즈] 부동산 경매 기초 다지기 (1)_준비/목적/목표

[부동산 경매 스터디 시리즈] 부동산 경매 기초 다지기 (2)_대출/유찰/낙찰가

[부동산 경매 스터디] 알짜 매물 살펴보기 (1)_대출/경매물건정보/등기부등본

[부동산 경매 스터디] 알짜 매물 살펴보기 (2)_토지소유권/대지권/면적/현장답사

[부동산 경매 스터디] 권리분석 마스터 (1)_물권/채권/매각물건명세서

[부동산 경매 스터디] 권리분석 마스터 (2)_말소기준권리/권리분석

---

#인수되는 권리

인수되는 권리 : 등기된 권리

1. 말소기준권리보다 먼저 설정된 배당요구를 하지 않은 전세권 및 등기된 임차권

2. 말소기준권리보다 먼저 설정된 순위보전을 위한 가등기(보전가등기)

3. 말소기준권리보다 먼저 설정된 가처분 등기

4. 말소기준권리보다 뒤에 설정됐더라도, 토지소유자가 지상 건물에 대해 철거를 위한 처분금지 가처분 등기

5. 예고등기 : 등기원인의 무효나 취소에 의한 등기의 말소, 또는 회복의 소가 제기된 경우 이를 제3자에게 경고해주기 위한 등기

 

등기되지 않는 권리(등기되지 않기 때문에 말소기준권리보다 먼저 성립하는지, 후에 성립하는지 선후를 가리지 않고 인수된다)

1. 유치권

2. 법정지상권, 관습법상법정지상권

3. 분묘기지권

 

 

 

 

• 가처분은 말소기준권리 자격이 없으므로 가압류가 말소기준권리가 된다.
• 말소기준권리보다 앞서는 선순위 가처분은 인수된다.
• 임차권, 가처분, 보전가등기는 말소기준권리가 되지 못한다.

말소기준권리보다 앞서는 권리는 인수, 뒤에 오는 권리는 소멸

 

 

#주택임대차보호법

대항력 : 임차인이 소유자 및 새로운 매수인(낙찰자)에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 권리 = 버틸 수 있는 힘

임차인이 대항력을 가지고 있는 경우에는 경매를 통해 해당 부동산을 낙찰받은 매수인이 임차인에게 이사를 요구해도 보증금을 모두 돌려받을 때까지 합법적으로 거주할 수 있다.

해당 부동산을 임차인의 자격으로 점유하고 전입신고를 하면 된다.

전입신고를 한 다음 날 0시부터 바로 대항력이 발생한다. 주의해야 할 것은 당일이 아니라 익일이라는 점.

 

• 선순위 임차인 = 말소기준권리보다 대항력 날짜가 빠른 임차인
• 후순위 임차인 = 말소기준권리보다 대항력 날짜가 느린 임차인

 

 

 

 

우선변제권 : 임차인이 권리를 신고하고 경매 절차에 참여해 순서에 따라 배당을 받을 수 있는 권리

반드시 확정일자를 받아야 한다.

확정일자를 받으면 바로 당일에 우선변제권이 발생한다. (확정일자+우선변제권은 세트)

하지만 우선변제권을 받기 위해서는 점유와 전입신고를 해야한다.

즉, 우선변제권을 갖기 위해서는 대항력을 먼저 가져야 한다.

 

순서 : 해당 부동산에 점유와 전입신고 -> 확정일자 -> 익일 0시 대항력 + 우선변제권 발생

= 우선변제권은 대항력 요건(전입과 점유)을 갖추고 확정일자를 받은 후부터 자격을 얻게 되고 배당을 요구했을 때 비로소 효력이 생긴다.