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#유리한 집, 위험한 집

투자자 입장 유리한 경우

1. 임차인이 대항력도 있고, 우선변제권의 순위도 가장 높아 전액을 배당받는 경우

2. 대항력이 말소기준권리보다 늦은 후순위 임차인이지만 낙찰자가 충분히 높아 전액을 배당받는 경우

3. 2번과 같은 후순위 임차인이고 배당금을 일부 또는 하나도 받지 못하는 경우

 

투자자 입장 위험한 경우

1. 대항력있는 선순위 임차인인데 우선변제권이 없거나 순위가 늦어 배당을 전혀 받지 못하는 경우

2. 선순위 임차인인데 보증금 전액을 받지 못하고 일부만 배당받는 경우

 

대항력을 갖게 되는 시점이 말소기준권리보다 빠른지 늦은지에 따라 낙찰자에게 대항할 수 있는 진짜 대항력과 가짜 대항력을 가지게 된다.

대항력과 우선변제권은 모든 임차인이 그 권리를 누릴 수 있지만 최우선변제권은 소액임차인만 해당된다.

 

전세권이 가장 먼저 설정되었다고 하더라도 말소기준권리가 되기 위한 기준

1. 부동산 전체에 대한 전세권 2. 경매신청 또는 배당요구를 해야 한다.

소액임차보증금 기준권리 설정일은 임차인이 전입신고를 한 날짜를 기준으로 하는 것이 아님

 

 

 

 

압류(가압류)는 말소기준권리는 되지만 소액임차보증금 기준권리는 될 수 없다.

말소기준권리 자격이 있는 권리 : 압류, 저당권, 강제경매 기입등기

 

확정일자를 받지 못했다 하더라도 대항력 요건만 갖추고 배당요구를 했다면 우선변제권만 가지지 못할 뿐 최우선변제를 받을 수 있다.

소액임차인 최우선변제로 지급되는 금액은 배당재원의 2분의 1일 넘기지 못하도록 규정되어 있다.

 

 

#최우선변제권

우선변제권은 대항력 요건(전입신고+점유)에 확정일자를 갖춰야만 얻을 수 있지만

최우선변제권은 대항력 요건을 갖추고 배당요구를 하면 가질 수 있다.

 

전세권은 등기사항전부증명서에 기재되는 물건이고 임차권은 등기되지 않는 물권화된 채권이다.

최우선변제권을 얻기 위해서는 소액임차인으로서 전입신고와 점유를 마치고 배당요구를 해야만 한다.

 

• 전세권 : 보증금액과 무관하게 임대인의 동의와 서류를 얻어 등기사항전부증명서(을구)에 전세 계약 내용을 등기하는 것
• 확정일자부 임차권 : 등기되지는 않았지만 전입신고를 하고 확정일자를 받아 주택임대차보호법에 의해 보증금을 보호받는 것

임차권은 경매신청권이 없기 때문에 보증금을 돌려받지 못하면 소송을 거쳐 판결문을 받고 이를 통해 경매신청을 해야 한다.

이를 강제경매라고 한다.

 

권리분석을 통해 투자자는 창을 다루는 법과 공격하는 법을, 임차인은 방패를 다루는 법과 막아내는 방법을 배운다.

 

 

#투자자

1. 등기사항전부증명서를 순서대로 정리한다.
2. 말소기준권리를 찾는다. (근저당권/담보가등기/압류/강제경매 기입등기/전세권)
3. 경매절차를 통해 모든 권리가 소멸(말소)되는지 확인한다.
4. 인수하는 권리가 없으면 안전한 매물이다.

#임차인

1. 등기사항전부증명서를 순서대로 정리한다.
2. 소유권이전(또는 소유권보존) 외 다른 권리들을 확인한다. (소유권이전 외 다른 권리들은 위험할 수 있다.)
3. 소유권 외 권리들의 채권금액을 모두 더한다.
4. 3번에 자신의 보증금을 더한다.
5. 계약할 집의 정확한 시세를 확인한다.
6. 4번 금액이 ’시세*70%'보다 낮으면 비교적 안전한 매물, 높으면 위험한 매물이다.

• 계약을 위해 등기사항전부증명서를 열람해보니 이미 말소기준권리가 있는 경우 = 후순위 임차인

등기사항전부증명서에 설정된 근저당권의 채권 최고액과 보증금을 더한 금액이

부동산의 시세 70%를 넘지 않는다면 이 부동산에 임차인으로 들어가는 것은 안전하다.