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#명도

소유자가 점유자로부터 해당 부동산의 점유를 넘겨받는 것

점유자와 원만한 협의를 통해 최대한 빠른 시간 내에 적은 비용으로 이사 문제를 해결하는 것이 포인트

 

#인도명령제도

낙찰자가 부동산을 낙찰받은 후 점유자와 협의가 원만히 이루어지지 않을 때 바로 강제집행이 가능하도록 한 제도

점유자가 대항력이 있는 경우가 아니라면 판사의 결정을 통해 신속하게 강제집행을 할 수 있다.

인도명령결정 후 짧은 시일 이내 (약 14~30일 이내)에 적은 비용으로(전용면적 평당 4~5만원+@) 실제 집행까지 가능.

 

#묵묵부답형 점유자

1. 내용증명 작성 및 발송

- 잔금납부 당일에 보내는 것이 가장 좋다. 매수인 자격보다는 소유자의 지위를 얻은 후 이야기하는 게 유리.

2. 인도명령에 따른 강제집행

- 인도명령과 강제집행은 낙찰자가 가진 힘을 보여줌으로써 점유자가 협상 테이블에 앉도록 압박하는 것.

- 강제집행 절차 : 해당 부동산 관할 법원 집행과에 신청 접수 -> 은행에 집행비용을 납부하면 끝

 

#강제집행 절차

1) 인도명령 절차를 밟아야 한다.

- 인도명령은 보통 잔금을 납부하는 날에 법무사에서 신청을 해준다.

- 인도명령에 대한 결정은 배당기일 즈음, 즉 잔금을 납부하고 나서 한 달가량 후에 내려진다.

2) 결정이 나면 결정문을 갖고 강제집행을 신청하면 된다.

 

강제집행비용 : 약 전용면적*10

- 강제집행비용을 미리 납부하고 기다리면 1~2주 이내에 강제집행 날짜가 잡힌다.

- 해당 부동산 내에 계고장을 부착하게 되어있다.

- 강제집행을 하게 되면 집행비용 외에 점유자의 이삿짐을 보관하는 비용인 창고보관비가 필요하다.

- 일반 주거용 부동산의 경우, 보통 1개월 기준 보관비는 약 40~50만 원이 소요된다.

- 물론 점유자가 불법으로 해당 부동산을 점유했기 때문에 들어간 비용이므로 점유자에게 비용을 청구할 수 있다.

 

점유자는 나와 입장이 다른 사람일 뿐, 결코 적이 아니다.

 

 

#소유권이전 절차

1) 원하는 부동산을 낙찰받고 잔금도 전부 납부한다.

2) 소유권 이전을 하기 위해서는 몇 가지 세금을 납부하고 주택채권을 구입해야 한다. (법무사에게 맡길 것)

 

취득 부동산이 조정지역인지 비조정지역인지와 주택 수에 따라

1주택자는 전 지역 1~3%, 2주택자는 조정지역 내의 주택인 경우 8%이고 비조정지역 주택인 경우 1~3% 적용된다.

3주택은 조정지역 내의 주택은 12%, 비조정지역 주택은 8% 적용, 4주택 이상부터는 지역과 무관하게 12% 적용된다.

 

생애최초로 주택을 취득하는 경우 1억 5,000만 원 이하면 취득세 100% 감면,

1억 5,000만~3억 원(수도권은 4억 원 이하)이면 취득세가 50% 감면된다.