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#투자전략

1. 공시지가 1억 원 이하 주택의 경우 일반세율로 적용받기 때문에 투자 가치가 있는 1억 원 이하 물건들은 여러 채 검토해볼 가치가 있다.

(공지가격 알리미 http://realtyprice.kr) 

 

2. 취득세와 양도소득세 모두 1주택의 경우 일시적, 2주택의 경우 일반세율(중과X)로 적용된다.

주택의 경우 똘똘한 한 채를 취득하여 2주택 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 처분하는 사이클로 전략을 세울 수 있다.

 

3. 바뀌는 세금 정책에 계속 관심을 갖자.

 

 

#국민주택채권

이자율이 높지 않아 대부분 구입 즉시 할인해 매도하는 경우가 많다.

가액이 높은 부동산일 경우 채권할인율이 높은 시기에 소유권을 이전하는 것은 불리하다.

 

#법무비용

• 취득세, 교육세, 농특세와 등기중지, 국민주택채권의 할인 항목을 제외하면 대부분 법무비행 혹은 은행비용이다.
• 5억 원 이하 수도권의 일반적인 경매 물건인 경우, 실제 발생하는 세금을 제외한 총 법무비용은 100~150만 원 선이면 무난하다.
• 과도하게 책정된 법무비용은 조정 가능하니 적정 비용 수준을 넘었다고 생각된다면 할인을 요구하자.

#기타 비용

• 체납 관리비 뿐 아니라 미납 공과금도 꼭 살펴봐야 한다.
• 타인이 사용한 공과금 또는 소유권이 이전되기 전의 공과금에 대해서는 낙찰자가 책임질 이유가 전혀 없다.
• 이때 담당 부서에 전화 걸어 '요금 소멸'을 요청하면 된다.
• 즉, 등기사항전부증명서상에서 소유권이 이전되기 전에 발생한 요금은 낙찰자가 인수하지 않아도 된다.

 

#명도

• 개개인에게 물건을 판매하는 마케팅이나 영업 방식과 유사한 부분이 많다.
• 낙찰자 입장에서 명도는 '가급적 짧은 시간 내에, 적은 비용으로' 끝내야 좋다.
• 명도의 대전제는 '점유자는 반드시 언젠가 나간다'는 것
• 명도 과정을 온전히 꿰뚫고 있는 사람이 명도 과정에서 주도권을 손에 질 수 있다.

#명도 원칙

가급적 빠른 시일 내에 점유자를 만난다.

- 낙찰자와 점유자가 일찍 만나면 점유자도 충분한 시간을 가질 수 있고, 낙찰자도 보다 여유롭게 기다릴 수 있다.

 

#점유자가 연락이 없을 경우

- 낙찰을 받은 날로부터 일주일 후의 매각허가 결정을 기다린다. (매각허가결정 이후에는 낙찰자의 지위가 격상되어 매수인이 된다.)

- 매수인이 되면 해당 경매사건의 다양한 사건기록부를 열람할 수 있다.

- 사건기록부를 통해 점유자의 연락처를 파악하고 빠른 시일 안에 낙찰받은 물건지에서 만남을 가져 대화를 한다.

 

명도의 핵심은 대화와 소통에 있다.