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#입찰 가격

수익과 낙찰 가능성 사이의 균형점을 찾는다.

순수한 투자 목적이라면 수익률이 가장 중요하다.

반면 낙찰받은 부동산에 실제로 거주하거나 이를 활용할 목적이라면 낙찰 가능성이 더 중요하다.

좋은 물건은 꾸준히 나온다.

• 부동산 시장이 장기적인 침체가 지속될 때야말로 부동산경매가 빛을 발하는 시기다.
• 물건 하나하나에 집착하지 않는 여유 있는 마음가짐이 더더욱 필요하다.
• 거래가 활발하게 이루어지지 않고 가격 하락에 대한 불안감이 시장에 팽배할 때일수록 더욱 여유로운 마음을 가져야 한다.
• 이럴 때 서둘러 부동산을 매입하면 낭패를 볼 가능성이 크다.

입찰가격 결정을 위해 가장 중요한 것은 시세를 정확하게 조사하는 것

= 매수희망가가 정확한 시세 (매수자의 눈높이에서 매도 전략을 짜야 한다.)

 

#패찰 후 마음가짐

• 패찰은 실패가 아니라 그저 도전의 한 과정일 뿐이다.
• 좋은 매물은 언제든 또 만날 수 있다.
• 투자자는 어떤 상황에서도 쫓기거나 조급해져서는 안 된다.
• 어떤 이유로든 스스로 조급해졌다는 생각이 든다면 그 투자는 과감하게 포기해야 한다.
• 백번 패찰한다고 해도 매수한 것이 없으면 손실은 전혀 발생하지 않는다.

 

 

 

 

 

 

하나의 경매물건에 입찰자가 10명이 넘어가는 순간 그 물건을 싸게 낙찰받기는 매우 어려워진다.

그러므로 구입을 희망하는 부동산들을 몇 개로 추린 후에는 입찰 전부터 시장의 분위기를 살피고 경쟁자가 덜 몰릴 만한 물건에 역량을 집중하는 것이 좋다.

 

입찰에 참여하고자 하는 부동산이 있다면 그 물건이 과거에 얼마에 낙찰되었는지 검색해보는 것이 좋다.

 

#내가 입찰하고자 하는 물건에 대해 낙찰 가능성을 높이는 방법

1. 동일한 건물의 최근 거래내역이나 비슷한 가격 또는 조건의 부동산이 얼마에 낙찰되었는지를 살펴본다.
2. 단순 낙찰가만 확인하기 보다는 '입찰자 수', '2등과의 가격 차이'도 함께 살펴보면 더욱 정확하다.
3. 같은 매물이라 해도 시장의 분위기에 따라서 조금씩 다르게 접근해야 한다.
4. 시세가 하락하는 시기에는 대부분 직전 낙찰가와 거의 비슷하거나 더 낮은 가격에 낙찰된다.

감정평가금액이 낮고 유찰횟수가 적은 물건을 잘 살펴본다.

여러 번 유찰되어 최저가가 낮아진 물건보다 신건이나 1회 유찰된 물건 중에서 시세보다 저렴한 물건을 찾는 것이 좋다.

 

경매 법원을 찾아온 모든 사람이 다 입찰에 참여하는 것은 아니다.

입찰에 참여하고자 법원에 갔을 때 생각보다 사람들이 많다는 이유로 긴장하거나 미리 정해 둔 입찰가격을 높여 쓰지 말라.

 

경쟁률이 높은 부동산은 좋은 부동산이 아니라 '좋아 보이는' 부동산이다.

경쟁자가 많아지면 그중 꼭 한두 명은 낙찰에 눈이 멀어 비정상적인 입찰가격을 적어내곤 한다.

 

사람들이 별로 좋아하지 않을만한 물건들 중에서 옥석을 가려내는 것이 성공적인 부동산경매 투자를 위해 훨씬 유리하다.

 

 

#낙찰 후

1. 낙찰을 받은 일주일 후 매각허가 결정이 나면 매수인의 자격이 생긴다.
2. 그 후 다시 일주일이 지나면 매각허거결정에 대한 확정판결이 나고 잔금납부기일이 정해진다.
3. 납부기일 안에 잔금을 납부하면 그때부터 진정한 소유자의 자격을 갖게 된다.
4. 이후 원만한 협의를 통해 현재 거주하고 있는 점유자를 이사 보내야 내 명의의 부동산을 얻게 되는 것이다.

#임의경매와 경제경매

임의경매의 취소

1. 경매를 신청한 채권자에 대한 채무를 변제한다.
2. 등기사항전부증명서의 근저당권(담보권)을 말소한다.

강제경매의 취소

1. 경매를 신청한 채권자에 대한 채무를 변제한다.
2. 경매신청에 대한 청구 이의의 소를 제기한다.
3. 청구 이의의 소 제기 증명원을 첨부하여 경매법원에 강제집행정지를 신청한다.
4. 경매법원은 경매를 정지하고 최고가 매수인은 잔금납부를 하지 못한다.

 

 

 

 

매수인(낙찰자)의 동의를 얻었다면 '취하', 매수인의 동의 없이 채무를 모두 변제한 경우 '취소'

• 임의경매는 경매신청권이 있는 권원에 의해 신청된 경매이고, 강제경매는 별도의 소송을 통해 얻은 판결물에 의해 신청된 경매다.
• 같은 임차인이라 해도 전세권을 등기한 전세권자는 경매신청권이 있기 때문에 계약기간 만료 후 보증금을 돌려받지 못하면 전세권을 근거로 즉시 임의경매를 신청할 수 있다.
• 반면 확정일자부 임차인은 경매신청권이 없으므로 계약기간이 끝나고 보증금을 돌려받지 못하면 법원에 소를 제기하여 판결문을 받고 그 판결문을 통해 해당 부동산의 강제경매를 신청할 수 있다.